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北京房价4年涨“近一倍” 限价政策松动

2013-09-04 11:12:51 21世纪经济报道 我要评论 |
[导读]北京住建委网签数据显示,前8个月,北京新建住宅合计签约5.9万套,总建筑面积成交701万平方米,总成交额达到1620亿元创历史新高。

    北京住建委网签数据显示,前8个月,北京新建住宅合计签约5.9万套,总建筑面积成交701万平方米,总成交额达到1620亿元创历史新高。

    高成交量下,北京供需矛盾也随之凸显,资料显示,目前,北京可售住宅套数库存约在6.3万套左右,处于历史低位。

    或因为此,本报记者采访了解,北京的限价口径亦现松口。“4、5月份刚启动严格限价时,是政府指导定价。”一位接近北京住建委的人士表示,但是目前,在审批价格时,建委会更多地考虑开发商上报的意见,尊重市场规律。除限价模式调整更遵循市场规律之外,北京调控思路转变还体现在增加土地供应,探索“限房价、竞地价”模式上。

    近日,北京市土地储备中心挂出通知,截至8月底,北京住宅用地共成交722公顷,为去年同期的4倍,年底前,将加大普通商品住宅用地供应,特别是“自住型、改善型普通商品住房”用地供应。

    北京4年房价上涨近一倍

    虽然北京前8月的总成交额以1620亿元远超过2009年同期的1480.5亿元。

    但是5.9万套的签约套数和701万平方米的总建筑面积,却远低于2009年同期的9.6万套,总建筑面积约1136万平方米。

    签约面积、套数不及2009年,但是总成交金额却远超2009年同期,主因就是单位平米房价。

    北京中原地产资料显示,2013年同期的房价为2.3万元/平米,较2009年同期的1.3万上涨近一倍。

    值得一提的是,北京房价上涨势头仍在继续,北京我爱我家副总裁胡景晖表示,“金九银十”是传统的销售旺季,目前来看,房价并无下行的动力。

    “最近一段时间以来,北京楼市一个明显的情况是,项目短期消化能力非常强,”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,比如很多项目,尤其是性价比、地段不错的刚需项目频现“日光”或排号艰难的情况。

    张大伟预计,今年北京全年的成交额有望达到历史最高点,达到2700亿元。

    “这几年房价的涨势,也显示了限购、限价等行政性调控措施的效果,”胡景晖介绍,自2010年首推限购令,包括今年4月份推的升级版限价令,也并未明显压住房价。

    国家统计局数据显示,进入2013年以来,北京房价环比持续上涨,同比涨幅更是连续多月超过10%,领涨全国。

    胡景晖认为,这也要求,房地产调控思路应更趋向市场化的方向。

    实际上,北京调控思路转变的一个方向亦在土地供应上得以显现,9月3日,北京土地储备中心发布通知,截至8月底,2013年北京市土地市场共成交经营性用地约948公顷,为去年同期的3.7倍,其中住宅用地约722公顷,为去年同期的4倍。经营性用地成交总额约1009亿元,创历史同期最高水平。

    通知称,年底前,北京将继续加大普通商品住宅用地供应,特别是“自住型、改善型普通商品住房”用地供应,做到住宅用地“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”。

    供需缺口下北京限价松口?

    除了力推限房价、竞地价地块供应,北京偏重市场化调控的转变还体现在限价之下。

    据悉,以控房价为主要目的的限价政策在近期出现松动。

    以天宫院区域为例,此前因为预售审批价格问题,区域项目龙湖[简介 最新动态]时代天街[最新消息 价格 户型 点评]、金融街[简介 最新动态]融汇、保利[简介 最新动态]春天里等项目的入市步伐均大幅延迟。

    “入市放缓的原因,主要就是预售审批价格谈不拢,”一位不愿具名的营销总监表示,但是近期这些项目纷纷入市。

    除了金融街融汇、保利春天里因为捆绑装修款审批价格低于1.7万之外,龙湖时代天街更是批出了1.79万元/平方米的价格。

    如果是早三四个月,该区域内的项目都被严卡在1.65万元/平方米。

    在其看来,审批口径放缓的主要原因是供需失衡,最新数据显示,北京可售住宅库存套数为6.23万套,处于历史低位。

    据一位接近北京住建委的人士介绍,在最严限价刚启动的时候,开发商在预售证审批时卡得很严,必须严格遵循不能高于前一期和周边同质楼盘价格。


    与此同时,上述人士表示,建委也有自己的一套价格系统,显示区域楼盘价格,很多开发商的报价因为高于建委认定的价格被打回,要求重新报批。

    “那个时候,更像是政府指导开发商定价,”上述不愿具名的营销总监介绍,相比之下,虽然近期限价口径没变,仍在执行,但是建委在审批预售证时,会结合报批的地价、成本,不会一刀切。

    建委限价松口也直接体现在楼盘入市的数量和价格上面,网易房产数据研究中心数据显示,8月新增商品住宅期房项目28个,总供应量为7419套,环比增加16%,达到年内最高值,也大幅超过去年同期。

    与此同时,北京100个重点楼盘中,8月价格相比前期上涨的楼盘为96个,仅有的4个降价楼盘,也多为尾房出清。

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