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中国房地产市场崩盘论是预言还是愚言?

2014-05-22 16:31:36 爱房网整理 我要评论 |
[导读]不少专家预言中国楼市崩盘,经常以香港地区及日本遭遇的房地产崩溃为佐证,大肆宣扬中国楼市崩盘论。然而,细究香港地区及日本房地产市场崩溃的过程和根源,更能从反面证明中国楼市不太可能崩盘。

  中国房地产市场经历前几年的“疯狂”之后的确在遭遇困境。全国范围内,新建住房价格、房地产开发投资、施工面积的增幅均明显回落,房屋销售面积持续下滑。由此催生的对中国房地产市场前景的担忧是自然而然的。

  于是,不少专家开始预言中国楼市崩盘,经常以香港地区及日本遭遇的房地产崩溃为佐证,大肆宣扬中国楼市崩盘论。然而,细究香港地区及日本房地产市场崩溃的过程和根源,更能从反面证明中国楼市不太可能崩盘。

  以香港为例。炒房成风是香港房地产泡沫破裂的重要原因。北京师范大学珠海分校不动产研究所曾经做的一项研究显示,1991年,55%以上的现房购买是炒房行为,期房则高达70%。而内地的投资和投机性购房需求在强力调控下已经被挤压殆尽。

  亚洲金融海啸来袭也是加速香港楼市崩盘的重要原因,而内地目前则有一个有效调控楼市的良好外部环境。美欧两大经济体各自经历过金融危机和债务危机后,汲取了教训,经济也在复苏,其他新兴经济体近期爆发大规模金融危机的可能性也很小。

  而日本的房地产泡沫产生于上世纪80年代后期。由于同样伴随地价飙升、货币升值和经济增速放缓,常常被拿来对比当下的中国楼市。然而,中国并非日本,包括刚需、币值变化以及经济基本面在内的多个关键因素与30年前的日本都有根本差异。

  当房地产泡沫出现时,日本的城镇化进程已接近尾声,房产需求持续疲软。与之相反,中国的城镇化还有很大的提升空间。截至去年底,中国城镇化率为53.7%,户籍城镇化率仅为35.7%,远低于发达国家平均水平。而中国的城镇化进程犹在稳步推进,每年新增城镇人口超过1000万人,这为中国楼市提供了稳定的住房需求。

  1985年“广场协议”签订后,日元的持续快速升值也是日本房地产崩溃的导火索。而人民币从2005年汇改以来,虽然总体升值,但步伐稳健、可控。截至去年年底,人民币累计升值36%,升值幅度远低于日元,虽然也有国际热钱一度流入中国楼市,但由于人民币已经处在均衡水平,流入楼市的热钱已非常有限。

  除此之外,中国一直保持着稳定的中高速经济增长,辅以低通胀和及时的调控政策,这都是经济泡沫中的日本所不具备的优势。

  因此,多位权威专家近日接受采访时表示,与众多发达国家的房地产市场所走过的路径相比,中国的房地产市场目前出现的风险是发展过程中的波折,更多的是一种具有区域特点的结构性风险,值得警惕,但并非世界末日。

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