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楼市宏观政策加大力度 调整趋势恐难逆转

2014-06-03 10:43:24 每日经济新闻 我要评论 |
[导读]5月份制造业PMI指数为50.8%,较上月升0.4个百分点,是该指数今年以来最高水平,预示经济向好;而5月份钢铁业PMI指数不升反降,较上月回落6.2个百分点,预示钢市整体形势低迷。

  5月份制造业PMI指数为50.8%,较上月升0.4个百分点,是该指数今年以来最高水平,预示经济向好;而5月份钢铁业PMI指数不升反降,较上月回落6.2个百分点,预示钢市整体形势低迷。

  此外,5月份百城房价两年内环比首次下跌;而6月份神华动力煤价有降有涨……这一切都说明目前经济形势非常复杂,虽然整体向好,但并非无忧。

  过去两个多月中,中央陆续出台的宏观政策不仅加大“微刺激”力度,也进一步推进改革,采取了包括“沪港通”试点方案、出台10个省市地方政府债券自发自还试点方法、公布首批80个鼓励社会资本参与的基础设施项目等一系列重点措施。我们希望金融、财政、资本市场、政府行政和国企等众多领域的改革,能给经济增长带来足够的动力。

  6月1日,中国指数研究院(以下简称中指院)发布的数据显示,今年5月全国100个城市住宅平均价格在连续环比上涨23个月后首次环比下跌,10大城市中8个城市环比下跌。

  中指院报告称,国内房价在经历近两年的持续上涨后进入调整阶段。但从房地产行业发展环境来看,房地产市场基本面尚未改变。

  楼市低迷已经体现于房价层面,中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整,也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。

  百城房价指数环比微跌

  中指院数据显示,2014年5月,全国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米,环比上月下跌0.32%,是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

  从涨跌城市个数看,37个城市环比上涨,62个城市环比下跌,1个城市与上月持平。与4月相比,5月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个,其中跌幅在1%以上的有30个,较上月增加14个。

  此外,5月100个城市中有31个城市住宅价格同比下跌,下跌城市个数较上月增加13个。其中,温州同比下跌8.30%,跌幅最大;马鞍山、常州等10个城市跌幅在3%到8%之间。

  中指院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者,从短期供需情况看,市场供应增加,成交明显回落,给房企销售带来较大压力。

  他说,部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略,如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度;这些以价换量的措施有利于促进市场成交,但一定程度上促使房价下降。

  从近几个月楼市的数据看,房地产市场进入新一轮市场调整的趋势已经得到确认。张大伟表示,“本次出现调整的主要原因有两点,一是资金价格上涨导致房地产按揭和开发信贷收紧,二是全国总体楼市供应告别绝对短缺,三、四线城市出现供应过剩。”

  开发商库存压力大

  本轮房价调整在一线城市数据中也有明显表现。5月,10大城市住宅均价为19605元/平方米,环比下跌0.18%,为连续环比上涨23个月后首次下跌,下跌城市个数增加至8个,仅北京、天津房价环比上涨。

  在全国楼市出现观望情绪,房企加速资金回笼等多重原因作用下,各地房企推盘力度和意愿均有所加强。据链家地产市场研究部统计,5月北京新增商品住宅期房项目26个,总供应量9928套,比4月上升7.9%,比去年同期上升112%。

  链家分析师张旭告诉《每日经济新闻》记者,北京2014年供销比出现逆转,目前测算值1:0.7。截至5月底,北京商品住宅的库存量为77058套,短短3个月时间增加了约有2.2万套。

  但北京的购房者没有很好地助开发商排解库存之忧,从4月份入市的项目来看,31个项目的平均签约率为27.2%。其中仅有8个项目去化率在五成以上,有12个项目的签约率在一成以下或无成交。

  “只有刚需去化率尚可,成交周期拉长,开发商资金回收的周期也相对拉长,加速周转的压力不容乐观。”张旭说。

  不只是北京如此,统计数据显示:5月西安市商品房市场新批预售面积为136.04万平方米,环比上涨39.94%,同比上涨65.86%;普通住宅新批预售面积上涨超过五成。但实际成交情况为,当月无论同比还是环比数据,均下降超20%。

  未来数月仍将深度调整

  近两年来百城房价首次出现环比下跌,会不会只是昙花一现?答案恐怕是否定的。

  据中原地产监测,21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下,而2013年的周平均值为56%,新房的销售情况不容乐观。

  此外,20大标杆房企合计年内销量截至5月中旬为18.8万套,销售额为2414亿元,仅完成了2013年全年销售额8515亿元的28.3%。

  “房企半年报压力巨大,预计在认购下滑的情况下,房企很快将面临促销转变为降价的压力,特别是6月份,很多房企都将面临最后一搏。”张大伟说。

  张旭分析称,目前房企面临的主要难题是销售压力大,项目持有成本高。“而当前销售情况不佳,预期也不容乐观,预计今年二季度,甚至三季度,开发商可能都要以 ‘走量’为主,尽快回收资金。”

  一位三线城市房企老板告诉《每日经济新闻》记者,目前在银行贷款、房地产企业融资几无可能,资金多由建筑公司名义贷出。需求低迷,钱压了很多,肯定会降价回笼资金。

  从长期趋势看,购房需求已经濒临拐点。瑞银报告还指出,前几年房地产开工建设量大,在此背景下房地产作为投资品的吸引力正在下降。

  报告称,随着利率市场化的自发推进,理财产品迅速发展吸引了越来越多的居民储蓄,而许多城市房地产库存高企、房价低迷,租金收益少,房地产的投资回报率较低。

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