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房地产虽然降温但楼市资金未必回流股市

2014-06-04 08:49:51 深圳特区报 我要评论 |
[导读]从近几个月的数据可以分析,中国楼市确实较前期有了一定的降温。但是,就此盲目认为楼市将崩盘似乎站不住脚。事实上,影响未来房价的走向主要存在几点因素。其一是地方对土地财政的依赖度;其二是中国楼市的刚需;其三是市场的整体利率走向。

  从近几个月的数据可以分析,中国楼市确实较前期有了一定的降温。但是,就此盲目认为楼市将崩盘似乎站不住脚。事实上,影响未来房价的走向主要存在几点因素。其一是地方对土地财政的依赖度;其二是中国楼市的刚需;其三是市场的整体利率走向。

  首先,地方对土地财政的依赖度依然明显。根据数据显示,45个限购城市中,有多个城市对土地财政的依赖度达到50%以上。值得一提的是,因分税制差异化发展的影响,地方的事权与财权严重不匹配,加速了地方的政绩考核压力。因此,在此背景下,多地借助其他渠道筹集资金。近年来,大力发展房地产业,增加地方土地财政收入成为主要的资金筹集渠道。显然,就目前而言,地方依然没有摆脱土地财政的束缚。

  其次,从一线城市的楼市刚需情况估算,目前仍然没有衰退的迹象。究其原因,主要在于上述地区的政治优势、经济优势、技术优势凸显,全国每年大量的高校毕业生仍然会优先选择到一线城市发展,也为当地带来充足的刚性需求。

  再次,近年来,管理层大力推动利率市场化改革,市场整体的利率水平出现了水涨船高的走向。面对日趋高涨的利率水平,银行为了满足保本盈利的需求,推高了相应的房贷利率。更有甚者,还出现了停贷的局面。面对房贷利率的波动,买房的人数有所减少。

  针对楼市降温的现象,股民最关心的问题莫过于炒房资金会否回流至股市。

  笔者认为,目前存在两大问题,其一是楼市降温还能延续多久;其二是炒房的资金能否进入股市。

  其实,对于部分地区而言,其楼市降温的趋势或许已经确立。但是,对于主要的城市而言,目前仍然处于持续上涨的趋势,从具体的价格趋向判断,仍然找不到有力的转折依据。因此,楼市降温的延续性仍然有待观察。

  再者,对于部分的炒房资金而言,面对众多的投资渠道,他们必然会选取能够获取最大投资回报率的投资品种。余额宝被打压,或许不会产生前期巨大的资金分流能力,对上述资金的吸引力也有所下降。不过,除此以外,符合上述资金投资的渠道也是非常充足的。

  其中,类信托资管产品、银行理财产品以及部分理财平台的理财产品明显强势于股票市场。以某款在售的专项资产管理计划为例,其预期的年化收益率比大多数信托产品高。如果资金量达到300万以上的客户,其预期年化收益率有望高达12%以上。

  在此环境下,即使楼市呈现出持续降温的格局,资金也未必会流进股票市场,更无法促进股市的回暖。

  笔者认为,虽然中国股市成立至今仅有20余年的历史,但是因扭曲性发展,股市中还存在一些问题。股市缺乏新增流动性是股市长期走熊的一个原因,但并非根本原因。要从根本上提升股市的吸引力,还得需要长期性的对症治疗。

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