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2011年10月南昌楼市整体分析

2011-11-22 19:10:01 爱房网 我要评论 |
[导读]“金九”落魄而去,“银十”悄声而来,如今,传统“旺季”已经落下帷幕。回看今年9、10月份南昌楼市,低迷的态势已经无法逆转。

    “金九”落魄而去,“银十”悄声而来,如今,传统“旺季”已经落下帷幕。回看今年9、10月份南昌楼市,低迷的态势已经无法逆转。统计显示,2011年“金九银十”双月,南昌楼市新房住宅成交2637套,同比2010年两月成交13665套锐减80.7%;二手住宅成交2355套,同比2010年成交6063套锐减61.16%。从数据对比上可以看出,今年的传统旺季“金九银十”亦是“铁九铜十”,可谓“失色”严重,楼市低迷不但不见好转反而越过低迷暗淡。

    房价高涨 只因新盘入市?

    爱房网对南昌在售楼盘价格进行统计,统计结果显示,10月份南昌楼市整体价格为8435元/㎡,环比9月份8187元/㎡上涨248元/㎡,涨幅为3.03%;同比2010年10月份6334元/㎡上涨2101元/㎡,涨幅达33.17%。

    10月份,南昌楼市九大板块中,青山湖板块和京东板块价格较上月表现小幅下跌,其中京东板块跌幅较大,为7.32个百分点,青山湖板块由于受香溢花城价格下降影响,下跌1.29%。

    此外,其余七板块楼市价格均有不同幅度的上涨。其中朝阳新城板块价格涨幅最大,环比上涨12.22%,由于朝阳新城新盘万科金域蓝湾首度推盘,推盘均价为13500元/㎡,从而拉动朝阳新城整个板块价格上涨;红谷滩板块价格涨幅次之,为8.90%,受新盘九颂山河首度推盘的影响,拉动整个板块价格上涨在所难免。其余几个板块由于受部分楼盘提价影响,或多或少地提升各版块均价。比如市中心板块的经纬府邸、皇冠国际、央央春天等楼盘价格上涨,拉动板块整体价格上涨4.11%,红角洲、象湖、昌南和新建湾里板块均价分别上涨1.49%、2.78%、1.43%和1.96%。

    可见,南昌楼市价格受新盘项目推盘影响较大,比如九颂山河、万科金域蓝湾、华南城以及即将开盘的国贸天琴湾、中海朝阳郡、海域香廷等新盘、高端楼盘的面世都在拉动区域均价和南昌整体均价;另一方面,10月份价格环比下降的楼盘甚少,除部分楼盘保持价格不变外,多数楼盘价格均有不同幅度的上涨,从而多方因素拉升南昌市整体均价。

    供需两衰,供应量与成交量同步缩减

    据爱房网统计,10月份,南昌楼市新增预售供应面积为42.59万㎡,供应套数为4042套,环比9月份供应61.23万㎡、8683套分别下降30.44%和53.45%。从预售供应结构来看,10月份主要还是以住宅供应为主,其供应量达3141套,供应面积达34.44万㎡。

    10月份预计开盘项目46个,实际开盘项目约近20个,另有近20个楼盘在“银十”爽约,延缓开盘时间。在多数开发商因为对预期不抱希望而延缓开盘情况下,可见“银十”楼市仍不会出现反弹。从南昌市成交情况来看,“银十”失色明显。

    据爱房网统计,10月份,商品住宅成交2030套,成交面积19.17万㎡,环比9月份成交2962套、29.44万㎡分别缩减31.47%和34.88%。其中新房住宅成交1090套,成交面积11.41万㎡;二手住宅成交940套,成交面积7.76万㎡。非住宅成交1569套,成交面积13.37万㎡,环比9月份成交1697套,成交面积14.1万㎡分别缩减7.54%和5.18%。

    从最近两个月住宅成交排行榜也可以发现 “银十”的低迷现状。10月份住宅成交前十位的楼盘总成交套数为684套,环比9月份成交1076套锐减36.43%。就位于前三楼盘而言,其成交总套数仅为398套,环比9月份成交628套下降37%。

    经过“金九”冷清局面的洗礼,各开发商已经意识到今年的“旺季”甭想了!能不推盘就不推,能少推盘就少推点。据统计,10月份取得预售许可证的楼盘仅为31个,除新盘华南城、九颂山河、国贸天琴湾、万科金域蓝湾等供应较多外,其余楼盘推出量悉数可数。一方面是开发商和各房产经营者预期不看好,另一方面是购房者对市场持续观望,使得10月份楼市成交再度下跌,可谓是“供应成交成两缩”。

    新盘上市 市场份额优势大

    虽然南昌楼市一度低迷,可部分楼盘却火爆异常:
    九颂山河10月16日首度开盘,去化率近90%;
    红谷峰尚10月29日首度开盘,销售率达93%;
    红谷滩万达广场10月27日推A3写字楼,所推房源一抢而空;
    华南城九瓏府10月29日首度开盘,吸引千人抢购;
    万科金域蓝湾10月29日认购,推出房源即刻现空。

    处于低潮的10月份还能出现抢购的局面,说明楼市需求者不乏存在。在疯抢的背后,是新盘项目的品牌效应和开发商对低迷市场把握。而随后将推出的国贸天琴湾、九仰梧桐公寓、城泰湖韵天成等新盘,在占领市场份额优势依然很大。

    短暂的七城会 拉升房地产新潜力

    10月份,短短十天的第七届全国城市运动会在南昌很快就结束了。然而,留下的商机和利好却无限。七城会的开办、体育场馆的建立和运行,为服务房地产行业增添亮点。就以红角洲为例,随着七城会的举办,红角洲板块基础设施配套已经上升了一个档次,在享受服务时代的今天,更多买房者看重的周边配套服务,紧邻折红谷滩和市中心两大商务经济圈的红角洲无疑因为七城会而增添新潜力。

    而城东、象湖等板块获益也相当大,因为配套资源、学府资源,使得这些区域板块价值优势愈加明显。

    “金九银十”之后,楼市难反弹

    昔日话题不断的“金九银十”楼市令人几多欢喜几多愁,现今终于落下帷幕。回看往年旺季,房地产市场放量大幅增加,购房者购房情绪高涨,成交量也大幅上升。然而反观今年“旺季”,房地产市场,尤其是住宅市场一片冷清局面,开发商一方面减少楼市供应量,另一方面向购房者伸出“多优惠高打折”橄榄枝来缓减市场尴尬局面。然而购房者对优惠打折已是“免疫”,观望情绪只增不减,即时在促销开盘时期也是看客多,真正下手的少。楼市成交数据也可以看出今年“旺季”的不“旺”,数据显示,10月份新房住宅成交环比下跌29.54%,同比下跌83.42%;二手房住宅成交环比下跌33.57%,同比下跌67.65%。

    随着房地产市场新一轮的限购和楼市调控政策的施压,南昌市房地产市场持续萎靡,投资者的离去,改善型购房者的放缓和刚需性购房者的却步,令楼市成交几度下滑。然而严厉的楼市调控政策却并没有预期效果,房价高悬依旧。进入十月份,随着个人住房信息系统完善、房产税推广等举措进一步规范房地产市场趋于理性。同时,经过北京部分银行提升首套房贷利率后,全国各地掀起了一场上调利率风潮,南昌市也在其中。受上调利率的影响,开发商向银行借贷愈加困难,信贷额度愈来愈低。而房贷利率的上调令众多想置业的购房者退却,不得不回到观望人群中,致使楼市失色明显。

    一方面是“旺季”惨淡收场,另一方面是开发商与政策博弈不下,而近日珠海出台“限购又限价”的双限政策无疑再次表明房地产调控已经不会走回头路了,南昌市房地产调控政策亦不会放松。10月土地市场的冷清局面也是房地产市场现状辐射的结果。临近年底,开发商对资金回笼、开发成本和房贷结算等财务压力下,对楼市业绩要求将有所提高,然而随着今年保障房的即将完工和入市,占领部分市场份额已是必然,一场争夺客户资源之战也将在年底拉开序幕,同时与楼市政策共同施压下,低迷楼市或将有所起色,然而要想反弹的可能性却不大。

南昌房地产2011年10月市场分析报告

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